普段はあまり気にかけていませんが、遺産相続の時や処分の必要が出た時に気になるのが土地の｢評価額｣です。

購入する時は安い方が良いと思っていても、売却するとなると1万円でも高いことを願うようになります。

土地の評価額の違いとは？

実は、土地の評価額には｢相続税路線価｣や｢固定資産税路線価｣、｢公示価格｣、｢実勢価格｣の4つがあり、それぞれ評価基準ごとに異なった金額が査定されます。

相続税路線価

相続税路線価はその名の通り、相続税の課税における基準として用いられる評価額です。

｢路線価｣という言葉からして、市街地の道路に面した宅地の1平方メートル当りの価格を示しています。

事前に相続にかかる税金を相続人がある程度把握するためにも必要な土地評価額になります。

路線価であるため、土地の価格のみが鑑定されており、家屋の評価額は提示されません。

相続税路線価は国税庁から発表され(7月)ますが、毎年改定されることから、遺産相続における土地の評価に使う場合は、相続が起こった年の路線価を参照する必要があります。

相続税路線価には補正があり、同じ面積でも間口が狭いことや、奥行きが浅いことなどで利便性の悪い場合は土地の評価額が下がります。
逆に、複数の道路に面しているなどで使い勝手が良いと、路線価が高くなります。

相続税路線価を知りたい場合は、国税庁のホームページから｢財産評価基準書・路線価図・評価倍率表｣を開くと全国の路線価が表示されています。

一般的に、相続税路線価の評価額はおおよそ公示地価の8割程度の設定です。

固定資産税路線価

固定資産税路線価は土地の固定資産税を算出する際に用いられる評価額のことです。

つまり、同じ税金でも相続税と固定資産税では基準となる土地の評価額が異なるわけですが、それは、相続税が｢国税｣で、固定資産税が｢地方税｣だからです。

その為、固定資産税路線価は市町村が確認し発表しており、3年ごとに改定され、4～6月に発表されます(評価時点は1月1日)。

また、改定が3年後であるため、その間に大幅な地価の変動があると、価格を修正する特別措置をとられることもあります。

固定資産税路線価も相続税路線価同様、道路に面する土地の1平方メートル当りの価格を提示しています。

そして、固定資産税路線価を基に固定資産税評価額が算出されますが、唯一評価額に家屋に対する評価額(原価法による再建築価格が基準)も含まれています。

固定資産税評価額を確認したい場合は、役所に行って｢固定資産課税台帳｣を閲覧させてもらうしかありません。

固定資産税路線価もホームページ上で公開されていますが、固定資産税評価額はその土地の所有者本人しか知ることは出来ません。

ちなみに、固定資産税路線価は公示価格の7割程度に設定されるのが一般的です。

相続税路線価が公示価格の8割であるのに対し、固定資産税路線価が7割と低くなっているのは、固定資産税は毎年納めることから負担を少なくするための配慮とされています。

固定資産税評価額は、土地にかかる税金の各種類の基準にもなります。

公示価格

公示価格は全国の｢標準地｣(25,270地点)について定められる、いわゆる地価であり、国(国土交通省・土地鑑定委員会)が地価公示法に則って示した評価額です。

公示価格は毎年改定されますが(3月に発表)、評価には土地鑑定士が2人以上関与し、鑑定結果などを考慮して価格が決められます。

各路線価の評価額は公示価格を指標にして算出されます。

また、土地の取引を行う際には、公示価格を参考にするように法律で定められ、売主と買主の間で勝手な価格で取引しないように戒めています(あくまでも、努力目標)。

・地価公示法第1条2
『都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行なう者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行なうよう努めなければならない』

定められた「標準地」だけが鑑定されるので、全ての土地の地価が分かるわけではなく、自分の土地の公示価格は分かりません。

ただし、固定資産税路線価が公示価格の7割であることから、その価格から公示価格を導き出すことは可能です。

標準地の公示価格を知りたい場合は、国土交通省のホームページから｢国土交通省地価公示・都道府県地価調査｣を開くと、全国の公示価格を見ることが出来ます。

実勢価格(時価)

自分の土地を売却する時に一番参考になるのが実勢価格です。

実勢価格は実際に土地が市場で取引される際の価額のことであり、その地域における現在の需要と供給に即した価格と言えます。

ただし、土地の取引が少なかったり、似た案件がないとあまり参考にならないこともあります。

一般的に、土地に対する4つの評価額の中では一番高い価格になっていますが、法律の規定があるため、公示価格よりかけ離れることは滅多にありません。

ただ、取引というのは当事者間の自由意思でできることが原則であり、また売主や買主の事情、需給関係、土地の利便性、再開発計画などによって取引価格が一律になるわけではありません。

例えば、不動産業者の資金繰りが悪化していれば安く売り出すでしょうし、土地の持ち主が早く換金したいということであれば買いたたかれることもあります。

そして、再開発の計画が出れば当然、従来の価格より高くなる、というように土地を取り巻く状況に左右されやすい評価です。

加えて、実勢価格は、実状の土地評価額に近くはありますが、必ずしも同額で取引が出来るという保証はありません。

最近はネットサイトで自動車の買取査定と同じように、土地の査定額に対する｢一括見積｣の無料サービスが行われています。

色々な評価額を見て判断することが重要です。

時に、家屋に対する評価額は｢家屋の固定資産税評価額｣を参考にしましょう。